齐鲁晚报·齐鲁壹点记者孙川
10月1日起，东营市发布的新规《关于进一步加强商品房销售管理的通知》将正式实施。《通知》对开发商的经营活动进行了进一步的规范和约束，其中明确加大违法违规行为查处力度，同时为购房者提供了“购房冷静期”，即买房能后悔。
全国房地产调控趋严，行业日渐理性。东营的这项新规会给市场带来何种变化？本地房地产市场的“金九银十”还在吗？本报记者通过分析土地拍卖、房贷变化、最新政策等，探访新房及二手房市场，与大家一起探寻答案。
房价关键词：平稳
今年以来东营房价波动不大
在购房置业过程中，房价往往是每个购房者最为关心的问题，房价的波动也极大地影响着购房者的心态与动态，从而对楼市有着至关重要的影响。因此，要探讨一个城市的房地产市场发展情况，房价也是一个绕不开的话题。那么东营市今年以来的房价状况如何呢？
根据中指研究院发布的年1-8月份的《中指百城价格指数报告》，今年1-8月份，东营市新建住宅样本平均价格分别为元/平方米、元/平方米、元/平方米、元/平方米、元/平方米、元/平方米、元/平方米、元/平方米，同比去年涨跌幅分别为1.7%、1.9%、2.2%、2.4%、2.2%、2.3%、2%、1.6%。
月环比涨跌幅来看，今年1-7月份环比涨幅均不足0.5%，4-7月份东营市新建住宅样本平均价基本没有变化，涨幅不足0.1%，8月份东营市新建住宅样本平均价环比下跌了0.23%。通过分析以上数据，可以看出东营新建住宅价格总体来说相对比较平稳，今年以来并无太大的波动。
与新建住宅一样，东营二手房价格今年以来也基本没有变化，根据年1-8月份的《中指百城价格指数报告》，东营1-8月份二手房样本均价均为元/平方米，今年以来基本没有变动过。
东营中心城可售期房住宅存量方面，根据东营市住房和城乡建设局实时数据，截至9月2日，东营区、东营经济技术开发区可售住宅期房总套数为套，可售住宅期房总面积为万平方米左右。
土拍关键词：稀缺
中心城超3个月无土地出让
土地市场的变化包括供地数量、拍地价格，这向来是影响房地产市场的重要因素。9月1日，东营市自然资源和规划局发布最新土地市场公告《东公国土资告字[]19号》，东营市公共资源交易中心将以网上交易方式出让-85号地块和-86号地块2宗国有建设用地使用权，其中-85号地块在东营区香山路以东、北一路以北，规划为商业、商务用地；-86号地块位于东营经济技术开发区大渡河路以南、东五路以西，规划为住宅用地(用地内不得建设任何商业建筑)。上述两地块拟于9月30日开拍。
此次土地市场公告中的两宗土地让沉寂许久的东营中心城土拍市场为之一振，相比去年，东营中心城供地数量可以用“骤减”一词形容，截至8月31日，中心城今年以来仅推出3宗住宅和商业地块，年首次土拍，位于东城北二路以南、康洋路以东的-号地块由中梁地产以底价4.3亿元拍得，西城北一路以北、梁山路两侧的-号地块则由东营区城市发展投资集团以底价万元拍得。
5月29日，东营中心城迎来第二次土拍，位于胜利一中西南侧的-26号地块最终由鑫都置业集团以总价7.亿元，溢价3.7亿元的价格强势拿下。溢价率达到.28%，.23元/平方米的楼面地价让这一地块跻身年东营中心城的高价地块行列。同日成交的还有位于现河片区的-25号地块，该地块以总价万元，溢价万元成交。该地块之所以以如此之高的价格成交与“陪读房”热销效应息息相关，一方面是陪读家长对学校附近住宅的需求，另一方面是开发商对此类产品前景的看好，此类地块的价格自然水涨船高。
根据最新土地市场公告，最新的土拍将于9月30日进行，也就是说从5月29日到9月30日将近4个月的时间内，东营中心城没有土地出让。
房贷关键词：收紧
多家银行上调房贷利率
一直以来，房贷利率都是广大购房者在买房初期容易忽视，买房中又避无可避的因素。近年来，调整房贷利率守住货币这一“闸门”已经成为促进房地产市场平稳健康发展最有针对性的措施之一。
今年7月底，一则内容为“自年8月10日起，个人住房贷款利率首套房贷款利率不低于5.5%，二套房贷款利率不低于5.9%”的消息在不少东营房产销售人员的朋友圈内广泛转发传播，这些销售人员转发这则消息的目的无非是小小地刺激一下朋友圈里那些“欲购还休”的潜在客户，但是他们的话却不是耸人听闻，8月后，东营各银行的房贷利率均迎来了上调。
记者咨询了东营市多家银行了解到，目前工农中建四大国有银行以及招商银行房贷利率均为首套房5.5%、二套房5.9%；部分商业银行的利率相对来说要低一些，华夏银行、广发银行的房贷利率暂时执行首套房5.35%、二套房5.45%；东营银行的房贷利率为首套房5.45%、二套房5.85%。
相比此轮房贷率上调之前的首套房5.25%、二套房5.35%来说，目前执行的房贷利率让购房者要多还不少利息。东营市民赵先生就是在8月底置业顾问提醒后，赶在房贷利率上调前加急办完了所有贷款手续，“我是购买的二套房，接到置业顾问通知后我去工商银行确认了一下，然后就加快了办贷款的速度。”赵先生介绍，当时他从工商银行办理二套房贷款时利率为5.35%，之后涨到了5.9%，“这一来一回，如果没及时办完，我们得多还将近15万元的利息。”
相比其他城市房贷率高，放款还需要排队，东营市各家银行的房贷额度相对来说比较充足，不需要长时间排队。
记者在采访中也了解到，各家银行上调房贷利率的原因均为“收到上级行的通知”。所以房贷利率上调并不是一种东营本地的调控，但是银行在信贷方面的收紧，让东营本就不算火热的房地产市场显得更加冷静。
楼市关键词：“学区热”
个别二手房报价已超1.6万元/平方米
虽然中指研究院公布的报告中，东营新建住宅样本价格在元/平方米上下，但是具体到各个楼盘却又是“一盘一价”“一房一价”了。记者走访东营中心城多个楼盘发现，就新房价格来说，多个位置较好的楼盘房价均在元/平方米左右，位于东营市一中附近的海通·学府壹号均价更是在元/平方米左右。
实际上，东营市中心城无论是新建住宅还是二手房，“学区”仍是影响房屋价格的重要因素，甚至可以说是决定性因素。海通·学府壹号均价每平方米在万元以上，但依旧开盘热销；今年5月29日，位于胜利一中附近的-26号地块拍卖，众多房地产开发商争相竞拍，该地块经过次报价，最终以.28%的超高溢价率拍出，这一地块被如此多开发商争抢的原因也非常明显——紧邻胜利一中。今年以来，东营中心城房地产市场上兴起“陪读房”概念，位于东营中心城高中附近的楼盘、地块均受到热捧。
在东营中心城二手房市场上，“学区”的决定性地位则更加突出，东城晨阳学校、春晖小学附近小区的二手房房价均在00元/平方米以上，与晨阳学校一墙之隔的安兴南区二手房挂牌价已超过1元/平方米，实验小学附近的多个小区房价也均在元/平方米以上，对于这些比较抢手的房源，房屋中介也是竞相争取，东城一二手房中介告诉记者：“这些房子无论是出租还是出售，虽然价格不低，但是一般都比较快，都是为了孩子上学！”
记者采访中发现，近几年，改善型住房在东营市中心城房地产市场上的占比越来越重。从土地供应上来看，近几年来容积率为1-1.2的地块相对要多一些；近一年多以来，东营中心城房地产开发商的叠拼类产品推出的较为频繁，同时销售状况也非常可观。
政策关键词：规范
首推购房冷静期制度
8月16日，东营市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》(以下简称《通知》)，《通知》从十四个方面作出规定，其中既有针对房地产开发企业进一步落实销售管理各项规定的要求，也有对各县区、市属开发区市场监管部门、住房城乡建设部门提出的，进一步规范企业经营活动的要求。
同时，《通知》还明确提出，各县区、市属开发区住房城乡建设、市场监管、公积金、综合执法部门要加强协同配合，整合资源力量，建立部门联动机制，通过日常检查、专项整治等方式，加大违法违规行为查处力度，进一步规范房地产市场秩序，净化市场环境，切实维护人民群众合法权益。
在细分的十四个方面的规定中，《通知》对商品房预(销)售必须取得预售许可或项目现售备案、完善商品房预(销)售合同备案流程、商品房销售广告发布、商品房销售现场宣传、商品房销售现场信息公示等内容进行了细致而明确的规范，同时提出将严肃查处违规销售、一房多卖、虚假宣传、霸王条款、格式合同、价外收费、拒绝买受人使用住房公积金贷款或公积金商业组合贷款、委托第三方代理办证向买受人收取费用等违法违规行为。
除了上述相对“常规”的规定外，此次发布的《通知》中最受市民
