一、市场存量和增长
当前我国购物中心营业面积存量约3.3亿平方米，从年-年平均每年新开业营业面积约.2万平方米。在年新增营业面积达到历史高点，为.8万平方米，此后新增营业面积处于持续下滑，平均每年降幅约为13.5%。其中，年受疫情影响，上半年新增营业面积仅为.8平方米。虽然因为疫情的突发情况，购物中心经营面积增长量大幅萎缩，但从年开始就可以看出，整体市场已经趋向于饱和，并呈现出市场增速放缓的态势。
（数据来源：上书房信息咨询）
二、行业龙头战略部署
我国商业地产百强代表企业在年资产负债率均值为73.8%，较年上升1%百分点。虽然自年以来商业地产资产负债率一直处于上升阶段，但是商业地产龙头企业收入均在稳定增长，整体风险依然在可控的范围内。而从融资渠道来看，受*府对房地产行业的严格管控，商业地产企业的融资环境依然较为严峻。越来越多企业选择尝试通过“类REITs”或者CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）等资产证券化模式获取融资补充企业现金流。例如万达商管与年7月发行的首单CMBS资产支持计划，海航浦发大厦REITs成功市场化推出，恒大中渝广场的首单非标转标REITs-海通-华泰资管-恒大中渝广场物业REITs等等。虽然更多的债券融资将推动企业的融资成本的提升，但是未来随着资产证券化市场的健全，在多样化的融资方式支持下的商业地产将会有更多的机会和更大的市场空间。
目前开业购物中心以一、二线城市为主，但与一二线城市相比，二三线城市的市场空白明显更大。因此，企业对于不同层次购物中心进行了差异化的选择，一、二线城市主要以大体量的开发和持续性经营策略为主。随着一、二线城市消费市场日趋饱和以及互联网转向存量红利时代，大量企业将低线城市视为新的增长动力来源。过去数年间，购物中心和品牌商一直持续推动进入下沉市场。背后原因主要有三点：（1）底线城市居民收入水平迅速提高。据麦肯锡研究报告显示，预计到年三四线城市的中产阶层将占全国中产阶层人数的40%，是未来占比增长最快的群体；（2）互联网的持续渗透，互联网厂商不断推动产品下沉，大量信息冲击之下，低线城市居民对优质商品和优质生活追求的意识受到持续刺激；（3）低线城市居民拥有更加丰富的娱乐时间，他们也更加倾向于追求娱乐和消遣，购物中心对他们而言将会是一个不可替代的消遣时间场所。
市场下沉一个成功案例就是线上拼购式电商“拼多多”，采用高额补贴的方式迅速获得大量用户，成立仅数年就成长为年度活跃卖家6.28亿，市值亿美元的上市公司。这展示出下沉市场对消费增长的巨大拉动作用，同时也是下一场消费市场竞争中获取胜利的关键。而对于购物中心和品牌商而言，过去数年一直持续推动进入下沉市场后取得了成绩也展示出低线城市消费力蕴藏的增长动力。但是相较于消费升级侧重于提供代表品质生活方式的商品，市场下沉更加侧重于解决消费者“有”或者“无”的问题。下沉市场的消费者虽然积蓄一定的财富，但是仍然看重商品本身的性价比，并不十分看重商品的品牌，消费者对价格也更为敏感。而这个迥异于一、二线城市消费者的特征将会对低线城市购物中心的布局、设计、品牌商选择产生影响。
三、线上电商竞争与协同线上电商的迅速发展正不断挤压线下购物中心的生存空间，但同时也带来了变革机遇。天猫“双11”购物狂欢节成交额从年的9.36万元增加到到了年的亿元人民币，增长了近倍。“双11”见证了我国线上电商消费的指数级增长变化。电商的市场份额急剧扩大对购物中心的需求端和供给端将同时产生深远的影响。
双十一成交额
日期
当年值（亿）
同比增长率(%)
年
2,.
25.
年
2,.
26.
年
1,.
39.
年
1,.
32.
年
.
59.
年
.
63.
年
.
83.
年
.
.
年
53.
.
年
9.
1,.
（数据来源：东方财富Choice数据）
一方面，电商平台打破了消费者的时间、空间乃至信息的限制，消费者完全可以在任意时间点通过平台搜寻到世界各地的任意价格的商品。电商的迅速发展会不断培育用户线上购物习惯，满足其购物需求。传统零售受到剧烈冲击，传统零售商面临客流量的减少、年轻消费者消费行为的改变以及线上电商企业更容易获得用户数据描绘用户画像进行精准营销等三方面的威胁。这将迫使传统零售商不得不进行转型升级。目前越来越多的实体零售商主动运用网络平台、社交媒体等开展全渠道营销，利用技术手段整合线下商户资源提供线上服务。龙湖天街探索
“超亿”的项目共3个，均为高端商场；
“50-99亿”的项目依然比较稀缺，仅8个；
“20-49亿”的项目共54个，占比40.9%；
“20亿以下（不含20亿）”的项目最多，共67个，占比超50.8%。
在本次统计的家购物中心里，销售业绩第前三甲是北京SKP（开业时间：-04-19、商业建筑面积：18万㎡）、北京国贸商城、南京德基广场3个项目，它们年的销售额均超过亿。三家购物中心均位于重点城市。年销售额50亿以上，全国至少有21个项目达到这一指标。其中长沙、杭州、沈阳、宁波、郑州、深圳、南京各有1家，武汉2家、成都2家、广州3家、北京3家、上海4家。
以50亿为界限综合来看，上海、北京、广州是购物中心发展第一梯队，展现出一线城市的强大消费力。北京三个购物中心，分别位于国贸、三里屯、海淀。体现了北京以团块状商业中心为发展目标的规划。上海四个购物中心分别位于浦东、静安、普陀、杨浦四个区，
可以看出，上海商圈在一线城市中均衡性最好，集中度最高的则是广州。成都入围2家，说明西南地区消费能力不俗，城市商业充满活力。广州入围三家购物中心全部位于天河区，且全部位于天河路商圈。三个购物中心的距离非常近，相互间距大约米，说明广州在商业层面是一个单中心结构。其中，天河城作为中国（内地）购物中心的“鼻祖”，不但起步早，而且发展至今仍未衰落。除了天河城、正佳广场、太古汇这三强，天河路商圈还有天环广场、万菱汇、时尚天河、广百、维多利、摩登百货、天娱商场等多个购物中心或镇百货商场，天河路商圈体量之大、密度之高堪称全国之冠。相比广州，深圳只有罗湖区的万象城入围TOP21，说明深圳的商业比较分散，地位与广州差距巨大。
在百强购物中心里，上海占21家，占比高达21%，反映出上海强大的消费能力，同时也说明上海消费中心分布比较均匀。深圳占11家，占比达11%，展现了深圳的多中心城市结构。北京占14家，占比高达14%。广州只有4家，与北上深在数量上差距较大，这与广州的商业集中度过高有关系。
综合以上数据及相关资料，对重点城市购物中心发展概况进行重点归纳，共以下五点：
(1)90/00后、中产阶级成消费主力，重点城市基本实现从物质满足到彰显个性和追求美好生活的诉求升级。零售商业消费的绝对主力*90/00后、中产阶级规模扩容，消费升级“新常态”下，“美好生活”诉求开始取代物美价廉的“基本物质满足”诉求，所有据此展开的商业逻辑都将重新构建。
(2)重点城市消费诉求升级，经营承压，倒逼商场加大调整力度。近年来购物中心行业过快的增速导致空置率超越红线的项目数量整体增加，经营承受压力过大，倒逼购物中心加大调整力度，以契合快速迭代、日益多元的消费需求。
（3）-年，行业聚合进一步加剧，重点城市购物中心行业集中度越来越高。开发体量前10家企业购物中心总数量和总体量占比整体呈上升趋势。少数资源丰厚业绩优异的头部购物中心与大部分苦苦挣扎的长尾项目共存是市场的新常态，资金资源的差距倒逼行业走向洗牌和整合。
（4）在中国重点城市，以购物中心为主的商业地产整体进入“存量时代”，模式竞争逐渐取代规模竞争。-年一二三四线城市购物中心新增量占总存量的比例呈逐年下降趋势，预计今年会降到10%以下，中国商业地产已进入“存量时代”。
（5）“存量时代”下，重点城市进入机会不仅仅只